ПРОВЕРИТЬ КОНТРАГЕНТА ON-LINE

Краткий анализ финансового состояния отрасли по аренде коммерческой недвижимости в России, 2013-2015

 
 

РЫНОК АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ

ТЕНДЕНЦИИ 2013-2015 ГГ.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОТРАСЛИ В 2013-2015 ГГ.

Программа развития малого и среднего бизнеса, создание бизнес-инкубаторов, технопарков, логистических деревень, а также общее улучшение делового климата в России стали в начале 2010-ых гг. хорошим стимулом для развития предпринимательства. Рост числа компаний создал потребность в офисных, складских и технических помещениях. И, поскольку строительство собственных офисов или складов для большинства небольших предприятий является слишком дорогостоящим, это спровоцировало значительный рост в сегменте рынка (код ОКВЭД 70.20.2), специализирующегося на предоставлении во временное пользование (аренду) нежилых помещений: складских и производственных площадок, офисных зданий, торговых центров и т.д.

Период 2012-2013 гг. можно назвать временем устойчивого развития рынка аренды коммерческой недвижимости. Стабильный курс валюты, низкие процентные ставки по кредитам, государственная программа поддержки малого и среднего бизнеса позволяли арендодателям получать стабильную прибыль и развивать рынок коммерческой недвижимости в соответствии с растущими потребностями бизнеса.

Политический конфликт, начавшийся в 2014 году и позднее переросший в экономический кризис, крайне негативно отразился на рынке коммерческой недвижимости. Заключение арендных договоров на валютной основе стало причиной резкого подорожания арендной платы и, как следствие, отказа части компаний от арендуемых помещений. Политическая нестабильность отпугнула многих иностранных инвесторов от отечественного девелоперского рынка. Учитывая рекордные объемы ввода в эксплуатацию новых объектов, невостребованных в новых экономических условиях, объем прибыли в 2014 году снизился в 4,11 раза и суммарные убытки составили 94,69 млрд руб. (рис. 1).

Рис. 1. Динамика прибыли (убытка) до налогообложения в отрасли аренды коммерческой недвижимости в России в 2012-2015 гг., млрд руб.

Источник: Первое независимое рейтинговое агентство (FIRA.ru), 2016

Наблюдая данную ситуацию в 2015 году, арендодатели предприняли ряд попыток по преломлению отрицательной динамики. Снижение долларовой стоимости аренды, фиксирование курса, предоставление льгот, специальных условий – все эти меры были направлены на повышение привлекательности рынка. Однако продолжающееся давление со стороны внешних факторов и «инерционность» рынка, связанная со строительством новых объектов, не позволили полностью нивелировать негативную тенденцию. Суммарные убытки отрасли, несмотря на рост прибыли в 2015 году на 63,5%, составили 34,5 млрд руб.

II. ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ОТРАСЛИ

В период 2013-2015 гг. на рынке можно было наблюдать уверенный прирост капитала компаний и увеличение их внеоборотных активов. Так, за данный период прирост капитала составил 85%, а внеоборотных активов – 73% (рис.2).

Однако подобная динамика показателей капитала и активов была связана не с развитием рынка, а с лихорадочным перебором стратегий арендаторами, пытающимися адаптироваться к новым экономическим условиям. Зачастую данные стратегии носили диаметрально противоположный характер.

Рис. 2. Динамика капитала и внеоборотных активов для компаний рынка арендной коммерческой недвижимости в России в 2012-2015 гг., млрд руб.

Источник: Первое независимое рейтинговое агентство (FIRA.ru), 2016

Например, компания «ИКЕА Мос», являющаяся общероссийским лидером на рынке аренды коммерческой недвижимости, направила часть имеющихся активов на погашение обязательств и увеличение собственного капитала. Данный ход уменьшил суммарный объем основных средств на 7%, но позволил поднять объем прибыли на 33%.

Рис. 3. Динамика показателя кредиторской задолженности для компаний рынка арендной коммерческой недвижимости в России в 2012-2015 гг., млрд руб.

Источник: Первое независимое рейтинговое агентство (FIRA.ru), 2016

Аналогичная ситуация фиксировалась и с динамикой показателей заемных средств (рис. 3). Пытаясь компенсировать резкое увеличение затрат, связанных с валютными колебаниями, часть компаний вынужденно обращалась в банковские организации или к другим арендодателям для получения дополнительного финансирования.

Так, в период 2013-2015 гг. суммарный объем кредиторской задолженности компаний отрасли увеличился более чем на 200% и составил 338,9 млрд руб.

Ярким примером такой стратегии может послужить компания «Крокус Интернэшнл», которая наоборот, в противоположность «ИКЕА», предпочла нарастить долю заемных средств в 2,17 раза и направить их на увеличение активов. Рост активов «Крокус Интернэшнл» в 2013-2014 гг. составил 20,3%, однако вместо ожидаемого роста прибыли компания получила в 2014 году убыток в 17,1 млрд руб.

Рост объема заемных средств негативно сказался на показателе обеспеченности собственными оборотными средствами: в 2014 году обеспеченность собственными средствами в целом по отрасли составляла -37,6% (табл. 1), что свидетельствовало об острой нехватке собственных средств у предприятий.

Табл. 1. Динамика показателей обеспеченности собственными средствами и валовой рентабельности затрат для компаний рынка арендной коммерческой недвижимости в России в 2011-2015 гг.

Показатель 2011 2012 2013 2014 2015
Обеспеченность собственными оборотными средствами -21,5% 1,6% 17,7% -37,6% -7,7%
Валовая рентабельность затрат 51,9% 55,1% 42,3% 76,8% 85,8%

Источник: Первое независимое рейтинговое агентство (FIRA.ru), 2016

В 2015 году благодаря мерам, предпринятым компаниями и государством (сдерживание ставок ЦБ, поддержание малого бизнеса) данный показатель удалось увеличить в 4,8 раза и довести до уровня -7,7%. В том числе это было достигнуто за счет увеличения валовой рентабельности затрат, то есть оптимизации деятельности существующих и строящихся объектов (офисов и складов), а также за счет переориентирования на новые потребности рынка.

III. ИНВЕСТИЦИИ В ОТРАСЛЬ

Несмотря на кризис, возникший на рынке вследствие сложной политической и экономической ситуации, объем инвестиций в отрасль демонстрировал в 2013-2015 гг. положительную динамику. Это было связано с практикой заключения контрактов на строительство и обслуживание коммерческой недвижимости в долларах и евро. В 2014 году из-за падения курса национальной валюты темпы прироста инвестиций в рублевом эквиваленте составили 151,4% (рис. 4).

Рис. 4. Поквартальная динамика показателя инвестиций в основной капитал в российской отрасли аренды коммерческой недвижимости в 2013-2015 гг., млрд руб.

Источник: Первое независимое рейтинговое агентство (FIRA.ru), 2016

Если посмотреть квартальную динамику, можно увидеть, что приток инвестиций был распределен неравномерно: большая часть полученных средств приходилась на второе полугодие календарного года. Это являлось следствием «сезонности», характерной для рынка недвижимости, от которого рынок аренды имеет сильную зависимость.

Рис. 5. Поквартальная динамика накопленных краткосрочных и долгосрочных финансовых вложений в российской отрасли аренды коммерческой недвижимости в 2013-2015 гг., млрд руб.

Источник: Первое независимое рейтинговое агентство (FIRA.ru), 2016

Наиболее удачным (с точки зрения прибыльности) оказалось инвестирование имеющихся у компаний средств в различные ценные бумаги, капиталы других организаций и иностранные предприятия.

Благодаря практике заключения договоров на валютной основе и растущему курсу иностранной валюты, инвестированные средства в течение трех лет (2013-2015 гг.) принесли прибыль, равную 459,9% (рис. 5), в случае с долгосрочными вложениями и 228,2% – в случае с краткосрочными вложениями. Суммарный объем средств, полученный в результате краткосрочных и долгосрочных вложений в 2015 году, составил 1,07 трлн руб.

Если рассматривать распределение средств по территориальному признаку, то наиболее популярными с точки зрения инвестирования являлись Центральный, Северо-Западный и Уральский федеральные округа. Суммарно на эти три округа приходилось 76% (рис. 6) от общего объема инвестиций в отрасль.

Рис. 6. Структура распределения инвестиций в основной капитал в отрасли аренды коммерческой недвижимости по федеральным округам России в 2015 г.

Источник: Первое независимое рейтинговое агентство (FIRA.ru), 2016

Данная тенденция была связана с тем, что Москва, Санкт-Петербург и Тюмень являлись центрами деловой, финансовой и промышленной активности – соответственно, потребность в услугах рынка коммерческой недвижимости в этих регионах была достаточно велика. Высокий спрос обеспечивал стабильное развитие рынка в этих регионах, и, соответственно, привлекал большое количество отечественных и иностранных инвестиций.




Материал подготовлен агентством «Global Report» (GRmonitor.ru) с использованием финансовых и статистических данных, доступных в сервисах «Первого независимого рейтингового агентства» (FIRA.ru).

Приведенные сведения имеют общеинформационное значение, не содержат закрытых данных и не могут быть использованы для коммерческих целей.

Указанные компании не несут ответственности за результаты использования опубликованной в справке информации.

Для получения более детальной и актуализированной информации, пожалуйста, обращайтесь к специалистам «Первого независимого рейтингового агентства» (FIRA.ru).

 
 
if ($ENV{HTTP_HOST} =~ /fira/) { }